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房租價格上漲存法律風險 專家建議反壟斷執法介入

2018-08-20 15:52

 

 

 北京等地房租價格快速上漲,成為近期的一個經濟、市場熱點問題。8月17日,北京市住建委約談主要房屋租賃企業,這是主管部門近期第二次就房租問題約談從業企業。

 
有法律界人士向第一財經記者表示,房屋租賃價格的快速上漲,與相關企業的經營行為有關系,包括市場上出現較多的租賃平臺大舉融資,集中收購房源的經營行為。價格的上漲給租賃平臺帶來了利潤上漲,但也伴隨著諸多法律風險。諸如行政調控導致價格快速下降后,租賃平臺將面臨多重違約等。
 
房租價格上漲伴隨諸多法律風險
 
從本月初起,北京房租價格快速上漲的話題不斷見諸報端,成為市場熱點。房地產行業研究平臺貝殼研究所近期的一系列研究數據被大量引用。根據這一機構整理的數據,以今年8月6日至12日的整租租金為樣本,北京房屋的整租平均租金同比增長了15.5%。此外,2018年至今,北京房屋租金絕對值達每月每平方米76.1元。
 
有媒體報道指出,目前出現的房租價格上漲,與很多中介公司,特別是大品牌公司近兩年來的經營策略有關。由于房價已經趨于穩定,通過房屋銷售獲得的利潤降低。政策層面也提出了租售并舉的方向,很多房屋中介轉向房屋租賃市場,特別是建立長租模式。這些中介平臺通過貸款等融資方式,大舉擴展房源、搶占房源,甚至不計成本,高價收購房源,表現為一種激進式的房源獲取方式。
 
通過快速搶占房源,這些中介平臺會搶占一定的市場份額,有的甚至達到壟斷地位。目前一些大的平臺掌握著幾十萬套房源的狀況并非沒有,這形成了一定的區域性壟斷,可以獲得房屋的定價權。房租價格上漲也就成為了必然。
 
中介平臺通過這種方式固然可以獲利,甚至短時間就獲得較高利潤,但法律風險也應運而生。北京市律協房地產法律委員會委員、北京市東元律師事務所合伙人李松告訴第一財經記者,近期雖然還沒有出現房租上漲導致的訴訟案件突增的情況,但當前的房租價格上漲,與之相伴的法律風險應該讓中介平臺等租賃參與方注意。首先,房租價格暴漲背后,中介平臺激進式擴張,很可能帶來前期盡職調查不充分,導致一些有產權瑕疵的房屋也進入租賃市場。一旦這些瑕疵爆發,比如產權變更、租期改變等等,勢必引發中介平臺、產權方、租賃方的法律糾紛,進而引發訴訟。
 
同時,從行政調控層面來看,主管部門很可能會采取行政調控措施來調節房租價格,如出臺宏觀新政調控價格、在融資等方面出臺微觀新政進行調控。通過這些調控措施,短期就將房租價格壓下來,回歸到合理的價格水平。而租賃平臺盲目進入這個市場,在價格突降后,就有可能出現平臺撕毀合約等違約情況,勢必導致法律訴訟激增。平臺投入大量資金進入這個市場,在價格突降后,就要面臨利潤降低甚至賠本。這將導致無法按期足額向融資方償還資金,特別是用了高成本融資的租賃機構,很可能拿不出足額資金來平衡成本,構成實質性違約。
 
以上這些問題都會導致被融資方訴諸法律。李松認為,與房屋銷售市場不同,租賃市場的監控、調節難度大,針對目前的情況,各個主管部門應該強介入,包括采取反壟斷執法等措施。反壟斷法第17條規定,禁止具有市場支配地位的經營者從事濫用市場支配地位的行為,其中第一條即為以不公平的高價銷售商品或者以不公平的低價購買商品。
 
反壟斷執法是選項但存諸多難度
 
北京市多個主管部門的介入,對于房租價格的平抑起到推動作用。據媒體的報道,某些大型租賃平臺在某一區域內掌握有幾十萬套房源,形成了客觀上的壟斷局面,這讓很多同區域內的小公司、小平臺完全不具備與其競爭的實力。這些大平臺掌握了定價權,成為促使房租上漲的原因之一。越來越多的聲音在指向房屋租賃市場的壟斷問題。
 
在新一輪政府機構改革中,按照中央的部署,原分屬于國家工商總局、國家發改委、商務部的反壟斷執法統一由新成立的國家市場監管總局行使。國家市場監管總局成立后,也先后就一些地方政府機構出現的濫用行政權力排除、限制競爭的行為進行了查處。反壟斷執法獲得了公眾的更多期待。對于這次房租價格上漲,反壟斷執法能否介入,以平抑租賃價格?
 
華東政法大學競爭法專家叢立先告訴第一財經記者,此次是房租價格上漲,表象在價格,背后可能有壟斷因素。如果反壟斷執法部門介入,主要依據的法律包括《反壟斷法》、《價格法》。其中,《價格法》第14條第1款規定,經營者不得“相互串通,操縱市場價格,損害其他經營者或者消費者的合法權益”。反壟斷執法可以由一些個人或機構向主管部門提出舉報,也可以由執法部門在工作中自行發現,隨后啟動調查。
 
叢立先分析,首先,《反壟斷法》所規制的壟斷行為,會涉及到多方經營者的串謀,操縱市場價格。房屋租賃平臺眾多,雖然也存在著一些大的平臺,但查清楚是否存在串謀并不容易。即使存在串謀,一般也不會達成某些固定協議、簽訂某些固定合同。調查串謀行為的取證難度很大。
 
 
其次,如果是某一家大型租賃平臺壟斷海量房源,形成了市場支配地位,但最終調查起來也并不容易。《反壟斷法》所稱的市場支配地位,是指經營者在相關市場內具有能夠控制商品價格、數量或者其他交易條件,或者能夠阻礙、影響其他經營者進入相關市場能力的市場地位。
 
此外,此次房租價格上漲,目前表現在北京、上海等一些大中城市,其他城市是否存在還并不明顯。那么,反壟斷執法該由國家級層面進行還是由地方層面進行,也需要一個劃分。在劃分上存在難度。總之,反壟斷執法可以作為平抑房租價格的一個選項,但存在著很多難度,啟動起來并不容易。

 

 

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