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不良資產的處置

2018-04-22 19:10

 

 

 不良房地產項目的投資和處置需要綜合的、跨界的能力,要打通“法律+金融+地產”三個維度,投資人需要判斷自己的能力范圍是否能處理這些復雜的問題。

 
法律維度
 
基本上每個不良地產項目都涉及很多復雜的法律關系和訴訟問題,能否理解這些法律關系,對于處置是否成功至關重要。比如了解法院里訴訟的程序,基層法院到中等法院到高院,從立案到審查到執行,破產和解、破產重組、破產清算、究竟每個程序是怎么樣的?需要多長時間?你才能判斷你的資金流進去以后大概要放多長時間,然后這個案子什么時候會結,這個就是很多法律的問題。
 
金融維度
 
項目里面的涉及的債權債務究竟怎樣,隱形負債和或有負債怎樣?哪個債權是優先償還的的,哪個是第二順位的,哪個是最后償還的,有多少償還清償率,你是要判斷的。比如工程欠款債權在竣工報告后的6個月內是有優先受償權的,是優先于銀行的抵押債權的,很多人以為銀行有抵押的債權是最優先償還的,還有包括拖欠員工工資、社保,拖欠政府的稅款,這些債權的清償順序都需要了解。又比如項目里的每筆融資或者投資究竟是股權還是債權,是固定還是浮動,是明股實債還是本質上是股,需要了解后才知道處置的方法。債權債務的重組需要清楚金融產品和交易結構。
 
房地產維度
 
就像前面說的順義那個項目一樣,四大AMC陷在里面形成不良,雖然四大AMC很懂法律、也懂金融,但因為不懂房地產的政策和開發流程及政府的立場,導致對項目的流動性和估值產生力誤判,形成了不良。
 
在不良資產這個行業里,早期做的比較好的人都是律師背景出身,因為律師能打官司,了解法院的關系又熟悉訴訟流程。比如一個項目正常價10億,涉及比較復雜的法律和訴訟問題,但只要把法律和官司搞定、6億就能拿下來,那么就不用懂房地產,也不用懂金融,只要能拿下來就肯定賺,因為標的物的利潤足夠多,大部分風險都可以通過利潤里面化解,所以這個項目的獲取法律知識和技能成為了最重要的競爭力。但如果這個項目10億但需要9億才能拿下來,只有1億利潤的話,可能光懂法律和官司還不行,還得做房地產開發運營,把抵押物的價值從10億提升到12億才有更多的利潤空間。
 
這一輪不良資產的投資邏輯就是需要跨界整合的能力,光懂法律不行,需要懂金融、懂法律,有的案例還需要懂資本市場和PE投資的邏輯。比如說樂視的案例,樂視有電視業務、有汽車業務、有生態鏈、還有房地產資產,投資和重組樂視這樣一個公司需要的能力就更跨界、更復雜了,首先樂視在北京有幾個地產項目和土地,這些資產剝離出來值多少錢,處置后能否清償負債?第二,它的主營業務,樂視的電視、汽車、能源,這種究竟怎么樣去估值,這就涉及到PE的投資和估值邏輯,比如需要分析行業未來增長空間怎么樣,業績增長是通過并購重組還是通過自然生長、內在生長?第三,債權債務情況怎樣買那些是緊急債務,哪些是傳統融資?哪些是資本市場融資?等等,所以對這個公司進行估值的時候,既要對資產和土地進行估值,還要按照PE的邏輯對它的主營業務進行估值,還需要了解債務重組的可能性和突破點。投資像樂視這樣的困境企業需要系統的知識和高超的技術,可能跨了法律、金融、房地產,還有資本市場等維度。
 
重組類的不良房地產項目的投資和處置需要全盤的思維和綜合的重組能力,此類項目的重組成功包括了三個方面的重組 – 即“利益重組、信任重組和預期重組”。
 
利益重組
 
每一個不良資產的利益關系都是很復雜的,我個人覺得是資產本身沒有良或者不良之分,資產本身是中性的,我們看到不少爛尾樓都是在黃金地段,變成不良的原因可能是因為“一些不良的人、有著不良的利益,用了一些不良的手段把它弄成了不良“,所以我們說“不良資產要善良的人,專業的人去做“,不然你本身就不是一個善良的人話,你可能把它變成二次不良、三次不良。重組的成功就是要對這些不良的人或者事進行重組,重組完了的大家的利益達成一致,大家才能形成合力,把困難化解,共同把項目盤活。
 
信任重組
 
很多不良資產其實都是信任危機,即債權人不信債務人,債務不信債權人,債權人之間互相也不信任,債權人不相信法院和地方政府,大家互相不信任的話很難達成一致,把扣給解開,所以重組方進場一定要取得各方的信任,從而達成一個友好的重組。
 
預期重組
 
管理利益各方的預期很重要,債權人也好、債務人也好,如果預期太高就很難達成重組成功。當然,各個利益方的的預期是不斷發生調整的,有可能是市場的原因,有可能是人的原因,也可能是談判方法的原因。在整個重組過程中,對地方政府的預期、對法院的預期、對債權債務人的預期,得做一個重組,達到一個比較平衡的利益點,才能最終完成上述的利益重組、信任重組。
 
這三個重組如果達不成的話,一個項目的盤活是很困難的。比如說我們之前做的一個項目,30多起訴訟在里面,看起來錯綜復雜,各種亂七八糟的糾紛,假的真的都有。首先要透過復雜的現象看到事情的本質,并且找到一個單點突破口來啟動重組。重組方不但要有很強的判斷力,還要有很強的執行力,很多人判斷力不錯,覺得這個項目能做,但“做不做”與“做的成”是兩碼事。判斷能做后,如何做就涉及到很多執行的問題。究竟是從哪個人、哪件事、哪個端口去切入,從而化解整個冰山一角,這是一個非常復雜的執行事宜,稍微有些環節考慮不周全或者忽略了,就會導致整個重組失敗或者無從推進。比如說電視劇《人民的名義》,在我看來就是一個不良資產的盤活案例。整個大風廠變成不良資產中涉及到非法拆遷、員工鬧事、開發商介入、銀行被騙貸、社會維穩、政府介入等復雜的事宜,但解決這個不良資產困局的辦法不是給土地變性、強制拆遷,也不是給項目注入流動性資金,因為這些都沒有涉及到項目的根本,這個不良資產盤活的案例的切入點是從腐敗入手,這個項目變成不良的根源是因為腐敗,法院、檢察官、地方政府、開發商、省里領導都有腐敗在里面,重組或者盤活這個資產需要從腐敗入手,解決了某幾個腐敗的官員,這個事情就解決了。故事中展現出來很多復雜的利益方,蔡成功、銀行行長,市委書記李達康、高小鳳、還有省委書記的故事,里邊的人特別多,特別復雜,但本質就是某幾個關鍵點突破,事情就解決了。在這個復雜項目的重組里,單點突破能力很重要,這就是高手跟低手的區別。《人民的名義》里面大風廠的故事突破點在哪里呢?找那個檢察院的院長,還是找侯亮平呢?用到合適的人,找到合適的突破點才能破局,才能盤活不良資產。
 
在我眼中沒有不良資產,因為每個不良資產最后都會被交易掉,可能今年沒賣掉,明年沒賣掉,過幾年真的就賣掉了,總會有人能把不良資產搞定,有時候“時間“是化解不良資產的最佳途徑。隨著時間過去了,市場漲價了,關鍵人物換了,政府領導換了,事情可能就解決了。但有些項目時機未到的話,誰也無能為力,里面的東西太復雜了,誰進去都沒有用,政府也有解決不了事情的時候。找到合適的時機、有合適的人、找到合適的突破口才有可能重組成功,每個不良資產重組和盤活的案例就像破案、刑偵一樣,重組方看到各種現象后要有還原事情真相的推理能力,能還原到這個事情在很多年前是是怎么發生的、如何演變的?事情都是有邏輯的,其實很多復雜的事情最后都是基于人性演變出來的。了解了人性和洞悉了利益的格局,事情可能就找到突破口了。
 
總之,一個復雜不良資產項目的盤活,需要打通法律、金融、地產、資本市場等各個維度,需要對項目進行深度的信任重組、利益重組和預期重組,并找到合適的單點突破口才可能成功。

 

 

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