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不良資產的投資

2018-04-22 19:08

 

 

 標的物的估值

 
我們作為專業的投資機構,對標的物的價值是有精準判斷的,在投資領域,不同的行業用的估值方式是不一樣的。
 
1、比如對銀行、保險公司等金融機構以及對資產進行估值時,一般用PB的估值方法,就是市凈率或者叫凈資產的估值模式,總資產減掉總負債就是凈資產。
 
2、對于大家熟悉的房地產項目,對資產的估值也是有幾種不同的辦法。持有型物業、散售型物業的估值方法就不一樣。1.散售型物業是相對容易估值的,比如周邊開發商拍地的價格、周邊市場的房價(市場比較法)、成本法(土地+建安成本)都是常用的估值方法。2.持有型物業,持有型物業的估值核心邏輯在于它的租金和現金流,根據物業能產生的現金流和凈租金收入來對物業進行估值,同樣的現金流和租金收入的物業,在不同的市場環境中,估值會不一樣(包括資金充裕性、市場供應、投資人預期等因素都會影響估值),流動性寬裕、資金越多時估值越高。比如早些年前我們在上海做大宗交易買的寫字樓,毛租金回報率能達到10%,凈租金回報率在7-8%,就是說一個價值10億的寫字樓每年能收到1億的毛租金,扣掉6%的增值稅、12%的房產稅、以及運營成本,業主每年能收到7500萬凈租金。10億估值的寫字樓一年能收7500萬的凈租金,這個凈租金回報率是7.5%。但目前的市場在一線城市核心區凈租金回報率能到4%已經很好了,就是說10億的寫字樓扣除各種稅費和運營成本一年能收到4000萬的凈租金已經很好了。這就是大家說的“資產荒”,市場上資金太多,好的物業少。
 
前面說的是評估資產的總價值,評估凈資產的話還要扣除負債和各種應付賬款。如果要評估清算價值的話,還要扣除各種應繳稅費和交易稅費,比如土增稅、增值稅、企業所得稅、股權轉讓溢價稅、個人所得等主要稅率。
 
3、對于非物權類的股權類的投資,比如上市公司及有一定利潤規模的公司,那就按PE來估值,這個E就是凈利潤的意思,按凈利潤的多少倍來做一個估值。但E凈利潤是動態發展的,按現狀的E估值還是按未來的E估值。打個比方,在AI領域比較火的股票,海康威視,今年的利潤是60億每年,按50倍PE估值那就是3000億,如果我們預計海康威視未來的業績增長很厲害,加入兩年后利潤在100億每年,則同樣的PE倍數,那時候的估值就是5000億。所以對于股權投資,需要分析和預測這公司的未來的業績增長曲線是怎樣的?對這個行業、這個公司、這個公司的管理層是否看好和有信心?
 
4、對于比較早期的公司,比如創業型的公司,它沒有利潤,每年都是虧的。則行業里會按PS(按銷售額來估值)來估的,就是它的銷售額,用一個倍數乘以它的銷售額來估值,有利潤的東西讓他它凈利潤。比如之前的京東、滴滴打車等之前一直處于虧損狀態。
 
5、對于更早期的公司,比如互聯網公司,業內還有一種估值模式叫PU,就是按用戶的數量來估值。有些已經成型的互聯網公司也還試用這種估值模式。比如像摩拜單車,創業初期沒有銷售額、一直處于擴張和虧損狀態,就按用戶的數量來估值,一個用戶估1元還是10元?騰訊比如有10億用戶,一個用戶估值1元就能估10億,就是看在每個用戶身上能挖掘多少的潛在賺錢機會?
 
6、對于業務板塊多元化和資產多元化的公司,就需要綜合運用上述各種評估方法。比如樂視,在北京有土地和寫字樓,有樂視電視、樂視體育、有樂視汽車、有易道用車的股份。那么對樂視的估值就需要運用上述大部分估值模式,土地和寫字樓用資產估值模式,樂視電視用PE估值模式,易道用PU或者PS的估值模式等。
 
不良資產投資邏輯
 
我在做不良資產投資的時候,如果我覺得收購的標的物處于價值低洼期的時候,我思考的邏輯有2個,第一,我能持有多長時間?第二,收購的不良資產肯定有很多瑕疵和風險,我們需要判斷這里面所有的瑕疵和風險你能不能解決?
 
考慮時間因素,是因為假設有個標的物,我覺得未來三年能翻一倍,但是在未來一年可能還會跌20%,那你就要看你的投資期限夠不夠長,如果你投資期限夠長,就能等到三年后“收果子”的那一天;但如我你的資金不是長線、投資一年就要退出的話,那你就別投這個標的,因為你等不到賺錢的那一天。關注瑕疵與風險是因為不管是法律的問題、債權債務的問題、價值修復的問題、資產盤整的問題還是公司管理重組的問題,你有沒有能力與專業去解決這些問題?如果你有,你就敢去做,如果沒有,就不要做,需要判斷的是自己的公司和團隊是否具備能力去燙平所有的問題。
 
全球不良資產做的最成功的公司,阿波羅資產管理公司就很擅長解決各種債務問題、重組問題,所以最近阿波羅募了一個新的基金,單只基金的規模視235億美元,折合成人民幣大概1500億,這單只基金的規模相當于中國最大的私募基金——鼎暉的整個盤子的規模。為什么全球投資人對它這么認可,因為它過去30年持續實現的回報率一直都在年化28%左右,這個在不同的經濟周期里(包括金融危機期間)能達到這么高的平均回報率是非常難的,全球很少的基金能達到,所以投資人非常認可。阿波羅的核心投資邏輯就是買的便宜,雖然有風險,但是阿波羅團隊有能力和技術去解決和處理這些風險,便宜的東西肯定有麻煩,你就要看能不能處理這些麻煩的事情,從而讓標的物的價格回歸正常的價值。

 

 

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